惊！不止万达百货 全国零售企业关闭121家

来自：重庆楼市

重庆金尚商业顾问有限公司董事陈德谱、研策总监邓黎妮受访重庆商报，原文如下：

     近日，万达百货计划关闭40门店，成为各界关注的焦点，万达百货的困境，只是整个商业地产困局的一个缩影，全国共有百余家商场在上半年关门歇业。    而对于重庆来说，商业地产将面临更大的挑战，据统计，未来3年，重庆将有近3000万方商业体量供应。在供大于求的市场背景下，商业地产，你还好吗？

 

    现象：日子难过 百货商场上演关店潮    在电商的冲击下，百货商场消费客群被严重分流，虽然有些百货试水电商，但大多沉寂沙场。在整体经济不太景气之下，消费者的消费欲望也无法得到释放，当销售业绩无法达到预期之后，一些百货商场唯有选择关闭门店，其中缘由或有结构调整、或有断臂求生等。    相关统计显示，2015年上半年，全国主要零售企业（含百货、超市）在国内共计关闭121家。包括万达百货、远东百货、百盛百货等。国内老牌的百货商场天虹商场，因业绩不达标，今年上半年在关闭3家门店。拥有15家中国门店的英国最大零售商玛莎百货，也将于8月份前关闭其中5家。

 

    超市方面，上半年，华润万家关闭了7家门店，家乐福关闭了3家，永辉超市关闭了5家。2014年，沃尔玛中国区的毛利下滑，目前在中国拥有400家门店的沃尔玛，已决定关闭其中的30%。    来势汹汹的百货商超关门潮，是否预告传统百货业不行了？“不可否认互联网电商对传统百货商超有冲击，但是对比发达国家数据，这种冲击还是有限的。”重庆金尚商业顾问有限公司董事陈德谱表示，中国2014年网上零售总额占全国社零总额为10%，已经超过美国。专业预计2020年国内网购规模有望达到2.5到3.9万亿，相当于届时美日德英法的线上销售总额，但是值得注意的是，即便达到上限3.9万亿，预计也只能占到2020年的10%，因为到2020年的社零总额会接近或达到50万亿元。所以说，电商冲击其实是个伪命题，实体商业和电商是可以共同打造商业未来的。正如狼来了，草原上的羊也不会死光。随着中国对互联网电商管理的规范和缩紧，互联网电商税费优势等会逐渐减弱，回归至与传统购物中心的统一竞争线，加之消费总蛋糕还有望变大，传统购物中心仍有发展空间。

 

 

      那么，为何一大波知名品牌难逃关门大吉的噩耗？陈德谱剖析，原因是多种多样的。例如46家万达百货“倒掉”，不是被互联网电商“杀死”的，而是其本身先天性缺陷导致。万达百货从诞生之日起，就是个“怪胎”。万达百货所入驻的绝大多数区域属于区域生活中心，并不适合大型综合类百货生存。万达百货的功能不是贡献利润，而是给万达地产做配套，万达集团的真正盈利点是万达住宅、万达广场商铺及万达写字楼租金的高溢价空间。    纵深：营收增幅出租率双降 五成商业项目运营艰难    百货作为商业中心的重要门类，营收增幅下滑、出租率下降直接导致商业地产运营举步维艰。2015年5月13日，中国零售指数研究院（CRIR）与红商网联合发布2015年度《中国百货购物中心年度销售排行榜》。榜上有名的重庆世纪新都江北店，2014年的销售总额为24.5亿元，2015年也出现下滑，增长为-14.34%。龙湖地产商业板块也拉响了警报，2014年统计数据显示，重庆北城天街、西城天街的出租率都有所下降。     经济大环境不景气、购物中心的总量过于饱和、同质化严重，是导致商业项目运营艰难的黑手，但资深商业地产研策专家邓黎妮认为，更深层次的原因是从规划到运营，商业团队的不专业。    规划商业地产，要结合地块条件、人流车流、周边生活文化沉淀等，先把方向做对。比如你在城乡结合带做一个逼格特别高的购物中心，这是显然是要人庭冷落的。要知道，城市商业的发展是有规律的，偶尔可以跳一两级，但从无到连续“跳几级”，大部分时候属于异想天开，失败几率非常大。

 

     “做商业就要遵循商业地产的内在发展逻辑，在合适的地方放周围人需要、喜欢的东西，并让消费逐渐成为一个习惯。” 陈德谱说，一个商业项目看起来再 LOW，只要它运营起来是赚钱的，就说明是个好项目——因为它遵循了商业发展的“本”，传统的力量是巨大的。香港海港城、北京新光天地等逼格不高，却赚得盆满钵满的项目都证明了这一点。    “重庆正在运营的商业项目，五成是亏损的。做活了如龙湖、协信等商业项目，基本有专业商业地产团队在操作。”专家们指出，专业做商业地产的团队，都会懂得先遵循“本”，即顺应传统的力量，至于那些很炫的外观、炒得很火的商业模式、很奇思妙想的创意，都是“末”，属于加分项。本末导致的商业项目，肯定会有一批加速衰败、死掉，这是正常的优秀劣汰。

 

      趋势：3-5年将迎来首波风险 个别区域或崩盘   

      那么，商业地产的体量到底是不是多了？“商业地产的体量不能简单地说多或者少，而是结构性矛盾。” 陈德谱表示，简而言之就是无效供给的商业体量太大。一方面类似zara、H&M、迪卡龙等一批品牌苦于找不到合适的店铺，而另一方面商业中心的商铺却大量空置。如果这一情况不得到改变，未来3至5年，商业地产会迎来第一波风险，部分区域甚至会出现崩盘。    在今年两会期间，黄奇帆市长曾经公开发出警示：商业地产过剩风险应该被各界所重视。   

      根据戴德梁行此前的数据显示， 2015年重庆预计新增甲级写字楼125万方、优质购物中心122万方，这还不包括体量众多的社区商铺。而有业内预计，2015年重庆新增商业体量将超过400万方，未来3年还有将近3000万平方米的商业体量登陆重庆。2015年第一季度，重庆市全市优质商铺的平均租金微幅上涨，但是全市优质商业空置率也有11.42%。商业地产的集体放量，无疑将加剧主城写字楼租赁市场竞争，或将进一步推高写字楼的空置率。    “

      随着消费市场总蛋糕做大，这些无效供给的商业地产只能在未来慢慢消化。” 陈德谱表示，其中有些无效供给的商业项目，经过改变找准方向后，有望逐渐盘活。而有些商业项目基因就有严重问题，或者在不该建的地方建了，或者建得就不对，那就很难消化了。   

      提醒：逢低可适当入手5—8年区域剧变者最佳    商业地产面临如此多挑战，投资者到底还能不能买？    “当然可以买，选好了仍然是一个不错的投资种类。”陈德谱指出，下半年买商业地产的价格还有回落空间，看准项目后逢低可适当入手。    在项目选择上，投资者要跳出置业顾问口中的销售逻辑，去寻找到项目内在的商业发展逻辑。“所谓主题式、体验式这些很炫的概念，是忽悠你掏钱的销售逻辑，销售逻辑和商业发展逻辑其实是两回事。你知道，在国外，真正专业的商业项目是自持而非销售的。”陈德谱举例，某位于主城核心商圈知名商业项目，该商业项目文化底蕴深，定位高端，卖得也非常火。但是其死穴在于交通，需要靠地下环道才能把商圈的客流引下来。   

    在投资版块上，陈德谱建议首选5——8年间有区域巨变可能的铺子。目前，买商铺靠租金收益是算不过来账的，只有通过买潜力铺，才能获得商业物业升值溢价空间。这就意味着，当开发商给你说这块荒地以后5年将有60万人口居住，你要去研判这个数据是否真实，整个版块的成熟度、商业氛围到底多久才能起来。